Nem várt hatása lehet az Otthon Start Programnak, ezek az ingatlanok még olcsóbbak is lehetnek

Kevés kormányzati kezdeményezés kavart össztársadalmi szinten akkora turburenciát az utóbbi időben, mint az Otthon Start Program. A kritikusok szerint 20-40 százalékos általános árrobbanás előtt áll a piac, másrészt érezhetően felélénkült a kereslet és a kínálat is.

– világított rá az Oeconomus. Emlékeztettek, hogy az Otthon Start Program célja a fiatalok, illetve a többségi ingatlantulajdonnal nem rendelkező személyek, családok saját tulajdonú ingatlanhoz jutásának segítése. „A jobboldali, konzervatív kormány esetében ez nem egy előzmény nélküli intézkedés, hanem egy tudatos stratégia része” – fogalmaztak.

Ez már az Orbán-kormány sokadik otthonteremtő programja

Az első Orbán-kormány hivatalba lépését követően jelent meg a rendszerváltás utáni első otthonteremtési program, mely a lakásállomány bővítése, illetve korszerűsítése mellett stratégiai célként jelölte meg a lakáshitelezés szerepének növelését, a családok lakáshoz jutásának támogatását.

– mutatott rá az Oeconomus, majd részletezték: fontos szempont volt, hogy 1999-re zuhant mélypontra az új építésű lakások száma, így hathatós segítségre volt szükség mind a társadalom, mind pedig a gazdaság teljesítménye szempontjából meghatározó építőipar számára. Az építőipar 1975-től tartó mélyrepülésének következtében sokan vesztették el a munkájukat – sokszor éppen a társadalom legsérülékenyebb rétegei, például a romák.

A fotó illusztráció: MTI/Jászai Csaba

Lakáspiaci helyzetkép az Otthon Start Program bejelentése előtt

A KSH adatai szerint 2025 első negyedévében országos szinten az új lakások átlagára 71,9 millió forint volt, az átlagos négyzetméterár megközelítette az 1,2 millió forintot. Budapesten átlagosan 88,8 millió forintba került egy új lakás, az átlagos négyzetméterár meghaladta az 1,5 millió forintot.

A 1,5 milliós átlagáron belül vannak különbségek az egyes kerületek között. Ha a tavalyi évben a legtöbb új lakást értékesítő kerületek átlagos négyzetméterárait vizsgáljuk, akkor látszik, hogy a XI., XIII. és a IX. kerületben már 2024-ben meghaladta az új építésű lakások átlagos négyzetméterára a 1,5 millió forintot. Ugyanakkor a III., IV., VIII., X., XIV., XIX. és a XXIII. kerületekben a 1,5 milliós határ alatt maradtak.

2025 első negyedévében egy új lakás átlagos ára a vármegyeszékhelyeken 66,8 millió, a kisebb városokban 57,8 millió forint volt. A négyzetméterár mindkét kategóriában megközelítette az 1 millió forintot.

A használt lakások átlagos négyzetméterára esetében nagyobb az eltérés az egyes településtípusok között. Budapesten az átlagos négyzetméterár megközelítette az 1,2 millió forintot. A budai hegyvidéken az átlagos négyzetméterár alig valamivel maradt 1,5 millió forint alatt, a többi budai kerületben 1,3 millió forint körüli volt. A pesti oldalon a külső kerületekben volt 1 millió forint alatt (922 ezer) a használt lakások négyzetméterára, míg a belső és átmeneti kerületekben 1,2 millió forint volt az átlagár.

Vidéken a vármegyeszékhelyeken 614 ezer, a városokban 409 ezer, a községekben 176 ezer forint volt az átlagos négyzetméterár. A vármegyeszékhelyek között Debrecenben volt a legmagasabb (885 ezer forint), Salgótarjánban pedig a legalacsonyabb (264 ezer forint) a regisztrált átlagos négyzetméterár.

Valós forgatókönyv a drasztikus áremelkedés az Otthon Start Program miatt?

– állapította meg az Oeconomus.

– magyarázták, majd hozzáfűzték: ezekben az esetekben Otthon Start Program azt a célt fogja szolgálni, hogy az eddig kínálatban lévő lakások vevőre találjanak. Legfeljebb néhány budapesti, kevésbé frekventált kerületben, illetve beruházások által érintett, dinamikusan fejlődő vidéki nagyvárosban (Debrecen, Szeged, Kecskemét, Székesfehérvár, Győr), valószínűsíthető racionális mértékű áremelkedés mindaddig, amíg a megjelenő pótlólagos kínálat ki nem egyenlíti a megnövekedett keresletet.

Tehát a kezdeti időszakban nem kizárható egy bizonyos mértékű áremelkedés, hiszen a kedvező hitelkonstrukciónak köszönhetően nemcsak a kereslet nő, hanem a vevők is hajlandóak többet áldozni a kiválasztott ingatlanra.

Azonban a gazdaságkutató szervezet szerint több ok miatt is kizárt, hogy ez az árnövekedés kiugróan magas legyen.

– jelezte előre az Oeconomus, megjegyezve, hogy „ez az eladói magatartás elsősorban Budapesten akár még árcsökkentést is okozhat az új építésű lakások piacán. Továbbá, a kormány a négyzetméterár-korláttal egyértelmű üzenetet küldött az ingatlanfejlesztőknek és az építőipar többi szereplőjének, ezzel ösztönözve őket a hatékonyság javítására, jobb eszköz és munkaerő kihasználtságra, az innovációkra”.

Arra is számítanak, hogy Otthon Start Program (OSP) egy másik várható hosszú távú hatása, hogy a dinamikusan fejlődő vidéki egyetemi centrumokban, ahol az elmúlt években, elsősorban a nagyléptékű ipari beruházások következtében emelkedésnek indultak az ingatlanárak, az árkorlátok határozottan visszafogják a drágulást, és nem engedik, hogy – bizonyos kivételektől (magasabb kategóriájú lakóingatlanok) eltekintve – azok fölé emelkedjen.

Mindez nem jelenti azt, hogy a kezdeti időszakban nem fognak előfordulni olyan esetek, amikor az eladók, megpróbálják az OSP által kínált lehetőséget maximalizálni, azonban végső soron az új piaci racionalitás fogja az árakat meghatározni.

Oeconomus: A drasztikus áremelkedés több ok miatt sem látszik reális forgatókönyvnek

A gazdaságkutató szervezet összegyűjtötte a hét legfontosabb okot, hogy szerintük miért nem realitás a drasztikus áremelkedés:

• Egyrészt maga a programot szabályozó kormányrendelet tartalmaz olyan fékeket, ami megakadályozza azt, hogy az Otthon Start Program keretében megvásárolt lakások árai az egekbe szökjenek. Fékezi az árakat, hogy a négyzetméterár nem haladhatja meg a 1,5 millió forintot, illetve a megvásárolt lakóingatlan értéke lakás esetében a 100, családi ház esetében a 150 millió forintot. Kizárja a spekulánsokat, hogy az Otthon Start hitellel megvásárolt lakóingatlanokra az állam 5 évre elidegenítési és terhelési tilalmat jegyez be. Nyílt végű program, a jogszabály nem tartalmaz előre meghatározott időpontot, amikor az befejeződik, azaz nem okoz egyszeri keresleti kiugrást a lakáspiacon.
• A kormány a kínálati oldal növekedését is támogatja azzal, hogy a legalább 250 lakásos beruházások, ahol a lakások minimum 70 százaléka megfelel a 3 százalékos hitelprogram feltételeinek, egyszerűsített és gyorsított eljárásban kaphatnak építési engedélyt. Szakértők szerint ezzel évi 10 ezerrel több új lakás jelenhet meg a piacon az elkövetkező öt évben. Ekkora beruházásokat pedig éppen Budapest és a dinamikusan fejlődő vidéki nagyvárosok bírnak el, ahol a jelentős kínálatbővülés fékezni fogja az áremelkedést.
• A kínálati oldalt vizsgálva a használtlakás-piac sem hagyható figyelmen kívül. A legfrissebb adatok szerint a használt lakások piacán több mint 100 ezer ingatlan közül válogathatnak az érdeklődők. Az ingatlan.com legfrissebb adatai szerint a budapesti kínálatban a használt lakások 40, a házak 46 százaléka felel meg a támogatott hitel feltételeinek, országos szinten pedig négyből három ingatlan jöhet szóba. Vidéken a használt családi házak 86 százaléka megfelel a kritériumoknak, ami azért fontos, mert a magyarok érezhetően előnyben részesítik a családi házat, a lakosok mindössze egynegyede lakik többlakásos házban.
• Az sem hagyható figyelmen kívül, hogy 2015 óta a hazai lakhatási körülmények sokat javultak. Az egy főre jutó szobák száma egyről 1,6-re nőtt, míg 2010-ben a magyarok 47 százaléka élt túlzsúfolt lakásban, 2024-ben már jóval az EU-s 17 százalékos átlag alatt volt ez a mutató. Azonban nemcsak nagyobb lakásokban élünk, hanem a lakások komfortfokozata is javult. 2024-ben az EU-ban átlagosan a lakosság 9,2 százaléka nem tudta megfelelő hőfokra fűteni lakását, Magyarországon ez a mutató 6,1 százalék volt. A javuló tendencia azt mutatja, hogy nem ugyanazt az utat kell már bejárni az Otthon Start Programmal, mint a csok indulásakor, mert a közben eltelt időben egy jelentős minőségi változás történt. Fiatalodott a lakásállomány, többen rendelkeznek megfelelő lakhatási körülményekkel.
• A Bankmonitor számításai szerint az Otthon Startot megelőző programok - itt elsősorban a 2015-ben indított Családi Otthonteremtési Kedvezményre (csok) kell gondolnunk - esetében a bejelentését követő 12 hónapban 10-20 százalékos volt az árváltozás. Azonban az analógia azért nem állja meg a helyét, mert a két programnak eltérő a hatásmechanizmusa. A csok esetében nem volt négyzetméterárra vonatkozó árkorlát, nem maximális, hanem minimális négyzetméter-előírás volt, illetve a csok egy része egy egyösszegű, vissza nem térítendő támogatás volt, amit az eladók könnyen be tudtak építeni az árba. Másrészről, az ingatlanárakat figyelve az is látszik, hogy egy erősebb keresleti hullám nem indít már el komolyabb árnövekedést a piacon. 2025 I. negyedévében Budapesten 9 százalékkal, vidéken 6 százalékkal nőtt az ingatlanok átlagára az előző negyedévhez képest. Az árnövekedésben jelentős szerepet játszott az állampapírok kamatkifizetésével a lakossághoz került jelentős összegű diszkrecionális jövedelem, melyet sokan ingatlanvásárlásra fordítottak. Ebből is látszik, hogy lassul a növekedés üteme.
• A Magyar Nemzeti Bank becslései szerint 2024 végén országosan 14,3 százalékkal voltak túlértékeltek a lakások. Ez azt jelenti, hogy ennyivel volt magasabb az áruk annál, mint amilyen árat a lakáspiacot meghatározó fő tényezők indokoltak volna. Ehhez képest emelkedtek még az árak az idei év első negyedévében, azaz van egy bizonyos mértékig túlárazott piac, ami az év eleji felfutást követően megtorpant. A drasztikus áremelkedést ez a túlárazás jelenség is fékezi.
• Végül, de nem utolsó sorban, abba is érdemes belegondolni, hogy egy 20-40 százalékos áremelkedés olyan lakossági vagyongyarapodást eredményezne, ami az éves nemzeti jövedelem 31, illetve 62 százalékának felelne meg. Ezzel a magyar lakosság néhány hónap alatt annyit „gazdagodna”, mint amennyit az ország egész gazdasága 4, illetve 8 hónap alatt állít elő. Lássuk be, ez nem tűnik reális forgatókönyvnek.

– összegezte az Oeconomus.

Korábban a Makronóm Intézet részletezte az Economx-nek, hogy milyen fékeket épített a kormány az új hitelprogramba, hogy ne szálljanak el az ingatlanárak. Azt is elárulták, hogy mekkora áremelkedéssel számolhatunk.